Le bail est un contrat de location conclu entre un propriétaire et un locataire afin de définir leurs engagements respectifs concernant un logement.
Ce contrat débute à la date prévue d’emménagement et a dans la plupart des cas une durée déterminée, mais peut être à durée indéterminée également.
Comment se procurer un bail?
Depuis 1996, le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL) est obligatoire. Vous pouvez commander un bail officiel avec un rabais de 10% via le site Web de la CORPIQ qui inclut l’annexe et les règlements d’immeuble. Par ailleurs, le Bail électronique de la CORPIQ est une solution rapide et efficace. En plus d’être valide juridiquement, il est sécuritaire et fiable. En vous inscrivant maintenant, vous l’aurez à un prix promotionnel de lancement de 4.49$ (taxes en sus).
Il existe des situations particulières où ce contrat peut être modifié ou rompu. Qu’entend-on par résiliation de bail? Quelle est la différence avec une cession de bail? Et qu’advient-il des responsabilités du locataire qui effectue une sous-location de bail à un nouvel occupant dans le logement?
La résiliation de bail
La résiliation de bail est un mécanisme exceptionnel qui permet au locataire de mettre fin à son bail prématurément. C’est uniquement avec un motif considéré comme sérieux qu’un locataire peut résilier son bail, et ainsi mettre fin au contrat de location avec un préavis de 2 mois.
Il existe seulement 4 motifs sérieux permettant à un locataire de résilier son bail (en cliquant sur ces liens, vous serez redirigés vers le site du TAL) :
- Attribution d’un logement à loyer modique
- Incapacité d’occuper le logement en raison d’un handicap
- Violence conjugale ou agression à caractère sexuel
- Personne âgée admise de façon permanente dans une résidence pour aînés
La cession de bail
Le locataire doit envoyer un avis de cession au propriétaire. Ce genre de formulaire peut être téléchargé ici. Il devra contenir les coordonnées du candidat à la cession et la date prévue du début et de la fin de l’occupation du logement. Après la réception de cet avis par le locateur, il a 15 jours pour manifester son autorisation ou son refus. Sans aucune réponse suivant les 15 jours de la réception de l’avis, on considère que le candidat a été accepté. Toutefois, le candidat peut être refusé pour des motifs comme une mauvaise cote de crédit, la capacité de payer le loyer et le comportement. Si le candidat est accepté, le locateur pourrait faire débourser au locataire les frais des enquêtes menées auprès du candidat.
Le nouveau locataire qui reprend un bail après une cession de bail (appelé cessionnaire) ne peut pas négocier de nouvelles conditions de bail. Il est lié à toutes les conditions au bail du locataire qui vient de lui en céder (appelé cédant) et n’aura pas à signer un nouveau bail avec le locateur. Le cessionnaire devra donc garder une copie du bail du cédant précédent pour s’assurer de respecter les conditions et règlements au bail. Un formulaire de cession de bail est disponible ici.
Sous-location de bail
C’est l’acte de garder son bail et toutes ses obligations et responsabilités tout en laissant un autre occupant vivre dans le logement en lui faisant payer le loyer. Le locataire doit donc s’assurer de remettre le logement dans les mêmes conditions propres et habitables qu’en début de bail.
Contrairement à la cession ou la résiliation d’un bail, en faisant une sous-location le locataire peut reconduire le bail s’il compte revenir occuper le logement. C’est habituellement une solution privilégiée par un locataire qui s’absente temporairement pendant quelques semaines ou quelques mois et qui compte garder son logement à plus long terme. Lorsqu’un candidat est trouvé, il faut informer le propriétaire du logement qui sera votre sous-locataire et quelle sera la durée de la sous-location.
Reconduction de bail
Le bail est automatiquement renouvelé selon les mêmes conditions. Toutefois, si le locateur souhaite modifier un règlement ou modifier le loyer, il devra donner un avis écrit entre 3 et 6 mois avant la fin du bail prévu, stipulant ces changements (si le bail est d’une durée d’un an ou plus). D’autres délais s’appliquent selon la durée du bail ou si celui-ci est de durée indéterminée ou de durée fixe.
Dans le cas où le locataire ne souhaite pas reconduire son bail et décide plutôt de quitter le logement à la fin du bail, il devra envoyer un avis écrit de non-reconduction au locateur dans les 30 jours suivant l’avis ou si aucun avis n’a été reçu, entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail de moins de 12 mois, le délai de ces avis tant de la part du locateur que du locataire est de 1 à 2 mois avant la fin du bail.